COPROPRIÉTÉ

COPROPRIÉTÉ

Le terme copropriété, qui, dans son acception la plus large, désigne une propriété commune à plusieurs titulaires, a évolué au point de désigner des réalités juridiques différentes. À côté de la copropriété en général, synonyme de l’indivision, s’est développée la copropriété des immeubles bâtis, ou encore copropriété par lots, qui se caractérise par la juxtaposition de droits de propriété exclusifs et d’une propriété indivise entre les copropriétaires, eux-mêmes regroupés au sein d’une organisation collective.

L’indivision

Une chose, qui peut être un bien déterminé (par exemple un immeuble) ou une universalité (par exemple une succession), est dite en indivision lorsque, appartenant à plusieurs personnes, le droit de chacune d’elles porte sur l’ensemble de cette chose et non pas sur une portion déterminée de celle-ci. La part de chacun, appelée indivise, n’est pas une part matérielle, c’est une quote-part abstraite, exprimée par une fraction. Le droit de propriété, considéré en lui-même, est fractionné; mais la chose sur laquelle il porte est indivise.

Le régime de l’indivision, tel qu’il résultait du Code civil (C.C.), était caractérisé par deux traits. Le premier résidait dans son caractère transitoire, affirmé par l’article 815, aux termes duquel «nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué». Le second était l’absence totale d’organisation d’une situation précisément considérée comme provisoire; la gestion de la chose indivise échappait à toute réglementation, ce qui, du point de vue économique, présentait de graves inconvénients. Une réforme législative s’imposait donc; elle fut réalisée par la loi du 31 décembre 1976, modifiée par la loi du 10 juin 1978. L’idée essentielle fut de distinguer un régime légal, applicable de plein droit à toute indivision, d’un régime organisé par la voie d’une convention entre les indivisaires.

Le régime légal de l’indivision

L’indivision demeure, comme avant la réforme, une situation par essence provisoire . Le partage peut toujours être provoqué, mais avec cette réserve qu’il peut y être sursis par la convention (c’est l’indivision conventionnelle) ou par un jugement «si la réalisation immédiate du partage risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis» (ce sursis judiciaire ne peut excéder deux ans). Le partage peut aussi être écarté par le moyen d’une attribution de sa part au demandeur, soit en nature, si elle est aisément détachable des biens indivis, soit en argent.

Sur sa part indivise , qui se rapporte à l’ensemble indifférencié que constitue la masse indivise, chaque indivisaire est titulaire d’un véritable droit de propriété. Il peut exercer sur elle, sans le consentement des autres, tous les droits attachés à la propriété compatibles avec le caractère abstrait de cette quote-part: l’aliénation, la transmission à titre gratuit ou à cause de mort, l’hypothèque au profit d’un de ses créanciers. Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis meubles ou immeubles (C.C., art. 815-17); ils ont cependant la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d’en surveiller les opérations.

Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis , conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires (C.C., art. 815-9). Cette réserve justifie la règle posée par l’article 815-3 selon laquelle «les actes d’administration ou de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires». L’un de ces derniers ne peut, seul, ni consentir un bail, ni faire exécuter des travaux d’amélioration ou d’entretien sur la chose indivise; a fortiori, il ne peut la vendre ni l’hypothéquer.

Mais la loi de 1976, consacrant les solutions qui avaient été dégagées par la jurisprudence, a apporté d’importantes dérogations à la règle paralysante de l’unanimité; leur ensemble constitue le régime légal de l’indivision.

C’est ainsi que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis (C.C., art. 815-2); que les indivisaires peuvent donner à l’un ou plusieurs d’entre eux un mandat général d’administration et que, si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis au su des autres, et sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite (C.C., art. 815-3); que le recours au juge est largement ouvert en cas de difficultés éprouvées dans la gestion de l’indivision (indivisaire hors d’état de manifester sa volonté, refus d’un indivisaire mettant en péril l’intérêt commun); le juge peut, notamment, prescrire ou autoriser toutes mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

L’indivision conventionnelle

L’organisation de l’indivision par la voie conventionnelle (C.C., art. 1873-1 sqq.) repose sur la conclusion d’une convention tendant au maintien de l’indivision, mais qui doit être compatible avec le principe, toujours énoncé par l’article 815, du caractère précaire de cette dernière. Cette compatibilité conditionne la durée du maintien de l’indivision (art. 1873-3). Par ailleurs, la convention prévoit la possibilité, pour les indivisaires, de nommer un ou plusieurs gérants investis du pouvoir d’administrer l’indivision dans les conditions prévues (art. 1873-6). Des dispositions spéciales visent le cas où les biens indivis sont grevés d’un usufruit, situation fréquente en cas d’indivision héréditaire. L’expérience révèle que le régime conventionnel de l’indivision est rarement mis en œuvre.

La copropriété par lots

L’importance prise par la copropriété des immeubles bâtis est telle que, à l’heure actuelle, l’emploi du terme copropriété lui est pratiquement réservé. C’est surtout au lendemain de la Seconde Guerre mondiale que la formule se développe sous l’influence de divers facteurs: économique (manque de rentabilité des immeubles de rapport qui contraint leurs propriétaires à les vendre par appartements), technique (possibilités accrues de construction en hauteur), sociologique (développement du désir d’accéder à la propriété du local d’habitation). La copropriété résulte soit de la mise en vente (ou du partage) par lots d’un immeuble ancien appartenant jusqu’alors à un seul propriétaire, soit, surtout, de la construction en copropriété facilitée par la mise en place de techniques juridiques adaptées (sociétés de construction, ventes à construire, etc.) et par les politiques d’aide à la construction.

Le besoin d’un nouveau statut, plus élaboré et impératif que celui de la copropriété «par appartements» qu’avait institué la loi du 28 juin 1938, était ressenti. Ce fut l’objet de la loi du 10 juillet 1965 (modifiée par la loi du 31 décembre 1985) et de son décret du 17 mars 1967 (modifié par celui du 9 juin 1986) que de le fixer, en prenant pour base une structure de l’immeuble caractérisée par sa division en «lots».

La structure de l’immeuble

L’article premier de la loi du 10 juillet 1965 retient deux structures.

Aux termes de l’alinéa 1 , la loi «régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes». Trois conditions sont posées.

La première est qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles bâtis, ce qui exclut l’immeuble non construit ou en cours de construction. Mais il a fallu, après l’entrée en vigueur de la loi, tenir compte des techniques juridiques de la promotion immobilière, notamment de la vente à construire et, de ce fait, avancer l’application du statut sans attendre l’achèvement de l’immeuble et, surtout, du programme comportant plusieurs tranches de construction. À cette fin, la pratique a imaginé la création de lots transitoires, ou lots d’attente, dont la partie privative est constituée par le droit de construire défini dans sa consistance, notamment après l’obtention du permis. La Cour de cassation qualifie le titulaire d’un tel lot (généralement le promoteur) de «copropriétaire au sens de la loi du 10 juillet 1965».

La deuxième condition est que la propriété de l’immeuble soit répartie entre plusieurs personnes. Cela exclut l’application du statut lorsque, une société de construction étant propriétaire de l’immeuble, les associés n’ont qu’un droit de jouissance sur le lot qui correspond aux parts dont ils sont titulaires. Telle est notamment la base de la «multipropriété», ou «jouissance à temps partagé», de tranches de séjour sur un lot.

La troisième condition est que la répartition de la propriété soit opérée par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Chaque lot constitue ainsi la structure de division caractéristique de la copropriété, appelée, pour cette raison, «par lots».

Lorsque ces trois conditions sont remplies, le statut est impérativement applicable, même en l’absence de règlement de copropriété.

Selon le second alinéa du même article , la loi n’est applicable aux «ensembles immobiliers» qu’à défaut d’une «convention contraire créant une organisation différente». Le même texte propose une définition de l’ensemble immobilier présenté comme comportant, «outre des terrains, des aménagements et des services communs, des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs». On en a relevé le caractère approximatif. Ce que l’on peut dire est que l’ensemble immobilier constitue une structure hétérogène qui s’oppose à la structure homogène constituée par la division en lots. Quant à l’organisation conventionnellement adoptée, elle doit être réellement différente de celle qui résulte du statut de la copropriété. Le plus souvent, on met en place une association syndicale de propriétaires régie par la loi, modifiée, du 21 juin 1865.

La notion de «lot»

Chaque lot est composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes désignée sous le nom de millièmes, ou de tantièmes; l’une et l’autre sont indivisiblement liées; donc est interdite l’aliénation des parties privatives sans qu’y soit jointe la quote-part correspondante des parties communes.

La loi donne des directives pour déterminer la consistance des unes et des autres, tout en laissant au règlement de copropriété le soin d’apporter les précisions. Sous cette réserve «sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux»; sont, au contraire, privatives «les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé».Ainsi, du point de vue matériel, les parties communes comprennent la plus grande portion de l’immeuble, alors que l’assiette des parties privatives est très restreinte.

Droits et obligations des copropriétaires

Les droits des copropriétaires ont une intensité différente selon qu’ils portent sur les parties privatives ou sur les parties communes; mais c’est autour de chaque lot que s’en fait la synthèse.

Des parties privatives, les copropriétaires ont l’usage exclusif; elles sont leur propriété exclusive; ils en usent et jouissent librement, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété en détermine la destination (habitation, commerce, exercice d’une profession libérale), mais ne peut imposer aucune restriction qui ne soit justifiée par la destination de l’immeuble. L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance.

Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux. Chacun en use comme d’une chose indivise, concurremment avec les autres, ce qui exclut une jouissance exclusive, à moins qu’une clause du règlement de copropriété ne réserve un tel usage (par exemple, une terrasse prolongeant un appartement).

Mais c’est le lot, en tant que composé indivisiblement des parties privatives et de la quote-part de parties communes, qui constitue l’assiette véritable des droits de chaque copropriétaire, lequel peut le céder, le louer, le transmettre à ses héritiers ou l’hypothéquer. Le lot est un élément du patrimoine du copropriétaire; il peut être saisi par ses créanciers. C’est aussi la propriété du lot qui, en insérant son propriétaire au sein de la collectivité, justifie les obligations qui incombent à ce dernier.

Ces obligations sont, d’une part, de respecter le règlement de copropriété (et, plus généralement, les dispositions du statut) et, d’autre part et surtout, d’acquitter la quote-part affectée à chaque lot dans les charges et les dépenses de la copropriété. La loi distingue entre les charges générales, réparties proportionnellement à la quote-part des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot, et des charges réparties en fonction de l’utilité (objective) que des services collectifs et des éléments d’équipement commun présentent à l’égard de chaque lot (ainsi de l’ascenseur selon les étages).

L’organisation collective

Le règlement de copropriété , que la loi (art. 8) qualifie de «conventionnel», est, en réalité, un contrat assez particulier en ce sens que, dans la majorité des cas, il précède l’établissement effectif de la copropriété. Il est, en effet, rédigé par l’auteur de la division de l’immeuble (vendeur d’un immeuble ancien, promoteur-constructeur de l’immeuble à construire); les copropriétaires y adhèrent au moment de l’acquisition de leurs lots. Cela dit, il ne faut pas en minimiser l’importance sous prétexte que, par suite du caractère d’ordre public de la quasi-totalité des dispositions de la loi et du décret d’application, ses rédacteurs disposeraient d’une marge d’initiative limitée. Leurs pouvoirs ne sont pas négligeables, et le règlement de copropriété constitue la charte de l’administration de l’immeuble. Cette rédaction est d’ailleurs une obligation si la structure d’un immeuble correspond à celle qui est visée par l’article premier, alinéa 1, de la loi, le tribunal peut intervenir pour imposer le règlement.

Essentiellement, le règlement de copropriété: détermine quelles sont les parties privatives et les parties communes; précise la destination des parties privatives et leurs conditions de jouissance; opère la ventilation entre les deux catégories de charges; précise certaines modalités de jouissance des parties communes. Il joue ainsi un rôle fondamental dans l’organisation de la copropriété. Notamment, par les précisions qu’il apporte sur la destination des parties privatives, il contribue à définir la destination de l’immeuble, notion qui, bien que délicate à préciser, joue un rôle essentiel: les droits et les obligations des copropriétaires varient selon que l’immeuble est un immeuble de luxe destiné à la seule habitation (clause d’habitation bourgeoise) ou un immeuble composé principalement de locaux à usage professionnel ou commercial.

Le règlement de copropriété ne doit pas être confondu avec l’état descriptif de division que, souvent, il contient. Celui-ci est un document établi pour les besoins de la publicité foncière; comme son nom l’indique, il décrit les différents lots qui composent l’immeuble, en précisant leur nature (appartement, boutique, cave, grenier, etc.), leur situation dans l’immeuble et en affectant un numéro à chacun de ces lots. Considéré en lui-même, il n’a pas d’incidence juridique; il ne peut donc prévaloir sur les stipulations du règlement.

Le syndicat groupe la collectivité des copropriétaires; il a la personnalité civile (loi de 1965, art. 14). Ses pouvoirs, qu’il exerce à travers ses organes, peuvent s’exprimer autour des propositions suivantes:

– il est chargé de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes; il prend toutes les mesures qu’impose cette mission; il peut également prendre la décision d’exécuter les travaux apportant une amélioration, par exemple installer un ascenseur;

– il agit en justice soit contre des tiers, soit contre les copropriétaires (par exemple, ceux qui sont débiteurs de charges), ou encore pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (par exemple l’action en responsabilité contre les constructeurs);

– il peut modifier, et même établir, le règlement de copropriété, mais en respectant les droits acquis aux copropriétaires et la destination de l’immeuble;

– il peut consentir des actes de disposition sur les parties communes (bien qu’il n’en soit pas propriétaire); il peut aussi acquérir des parties privatives.

Aux pouvoirs du syndicat correspond sa responsabilité pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe obligatoire de prise de décisions du syndicat. Elle est composée de tous les copropriétaires, dont le droit de vote est proportionnel aux tantièmes des parties communes affectés à leurs lots. La loi et, surtout, le décret fixent très précisément les règles qui concernent la convocation et la tenue des assemblées, ainsi que la rédaction du procès-verbal. La loi détermine les majorités auxquelles les décisions doivent êtres prises, en distinguant selon le degré de gravité de celles-ci; mais il n’y a qu’une catégorie d’assemblée générale; c’est une erreur de parler d’assemblée générale extraordinaire ou de quorum. Toutefois, des assemblées spéciales peuvent se tenir; c’est le cas si un ou des syndicats secondaires ont été constitués.

Il faut encore faire mention des dispositions des articles 26 et 30 de la loi de 1965 qui permettent à la majorité des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix, d’imposer à la minorité des dépenses de transformation ou d’amélioration de l’ensemble (par exemple, l’installation d’un ascenseur ou d’un chauffage collectif). Ce fut là une innovation importante, dont on attendait une revalorisation du patrimoine immobilier. Cet espoir a été en grande partie déçu, faute pour les copropriétaires de disposer des ressources suffisantes pour financer de tels travaux.

Enfin, il faut déplorer le phénomène d’abstention aux assemblées générales, en dépit de la possibilité du vote par mandataire.

Le syndic est l’organe d’exécution des décisions de l’assemblée générale. Il est en principe nommé par une décision de celle-ci et il est révocable par elle. Si, comme c’est généralement le cas, ce syndic est un professionnel, il est soumis à la réglementation mise en place par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972; cette réglementation lui impose d’être titulaire d’une carte de gestion immobilière, qui lui est délivrée sur justification d’une garantie financière suffisante, et d’une assurance contre les conséquences de sa responsabilité professionnelle. Son rôle est essentiel: il assure la gestion documentaire et comptable du syndicat, ce qui lui impose l’obligation de rendre compte; il est chargé de pourvoir à l’administration, à la conservation et à l’entretien de l’immeuble en exécutant les décisions de l’assemblée générale prises à cette fin; il dispose même, notamment pour les travaux urgents, d’un pouvoir d’initiative propre; il engage et congédie le personnel du syndicat; il exerce les actions en justice au nom du syndicat, mais avec l’autorisation de l’assemblée générale. Dans l’accomplissement de ses tâches, il peut engager sa responsabilité professionnelle soit à l’égard du syndicat, soit à l’égard des copropriétaires et des tiers. Sa responsabilité pénale peut, dans certains cas, être recherchée.

Le conseil syndical a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Ses membres sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires. En principe, tout syndicat de copropriétaires doit comporter un conseil syndical; mais l’assemblée peut décider de ne pas l’instituer; c’est souvent le cas dans les petites copropriétés.

Ne conviendrait-il pas de modifier un statut de la copropriété qui date des années soixante? Le point essentiel est que le même statut est appelé à régir les petites copropriétés, d’une dizaine de membres, et les vastes ensembles, qui en groupent parfois plus de mille. Par ailleurs, il existe plusieurs types de copropriétés: résidence de loisirs, résidences-services pour personnes âgées. On peut se demander si cette réglementation unique répond à toutes les situations.

copropriété [ koprɔprijete ] n. f.

• 1767; de co- et propriété

♦ Dr. Propriété de plusieurs personnes sur un seul bien. Copropriété indivise où chaque propriétaire a une quote-part. ⇒ indivision. Partage d'une copropriété en parts divises.

♢ Cour. Situation d'un immeuble dont chaque appartement est la propriété d'une personne déterminée (⇒ copropriétaire) qui détient aussi une quote-part des parties communes. ⇒ multipropriété. Immeuble en copropriété. ⇒Canada condominium. — L'ensemble des copropriétaires. Travaux à la charge de la copropriété.

● copropriété nom féminin Droit de propriété appartenant à plusieurs personnes sur une seule et même chose. Ensemble des copropriétaires. ● copropriété (expressions) nom féminin Règlement de copropriété, règlement qui définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que l'organisation de la copropriété dans un immeuble collectif (répartition des charges, conditions d'utilisation des parties communes, destination de l'immeuble, etc.).

copropriété

n. f. DR Propriété commune à plusieurs personnes.

— Copropriété immobilière: forme de copropriété selon laquelle un immeuble est divisé en appartements attribués en propre à des propriétaires, les parties communes et le gros oeuvre étant indivis entre eux. Règlement de copropriété.

⇒COPROPRIÉTÉ, subst. fém.

Droit de propriété existant entre plusieurs personnes et portant sur un bien meuble ou immeuble dont elles détiennent chacune une quote-part ou une fraction. Assurer à tout citoyen la copropriété des moyens de travail devenus propriété collective (JAURÈS, Ét. soc., 1901, p. 219) :

• ... le petit nombre ou le coût des locations offertes combiné à un goût de plus en plus développé de posséder son logement (...) a conduit au développement de la copropriété. « Achetant » leur logement sous forme de parts de société civile (loi de 1938) ou « à terme » ou en « l'état futur d'achèvement », les particuliers ont dû être protégés par les pouvoirs publics...

G. BELORGEY, Le Gouvernement et l'admin. de la France, 1967, p. 347.

♦ Copropriété d'immeuble. Immeuble construit et divisé en lots entre plusieurs personnes ayant un droit de propriété exclusif sur leur partie privative (leur appartement et ses dépendances) et une quote-part des parties communes. Copropriété d'appartement.

Rem. Attesté ds Lar. encyclop., LEMEUNIER 1969 et Jur. 1971.

Prononc. et Orth. :[]. Ds Ac. 1878 et 1932. Étymol. et Hist. 1754 « droit de propriété appartenant à plusieurs personnes sur un seul bien » (Encyclop. t. 4, s.v. copropriétaire); 1838 « bien commun à plusieurs personnes » (Ac. Compl. 1842). Dér. de propriété; préf. co-. Fréq. abs. littér. : 11. Bbg. GOHIN 1903, p. 281.

copropriété [kopʀɔpʀijete] n. f.

ÉTYM. 1767, in D. D. L.; de co-, et propriété.

❖

a Dr. Propriété de plusieurs personnes sur un seul bien (meuble ou immeuble). || Copropriété indivise où chaque propriétaire a une quote-part. ⇒ Indivision. || Partage d'une copropriété en parts divises.

♦ Copropriété d'une clôture (mitoyenneté). || Copropriété sans indivision (d'un immeuble). → ci-dessous, b.

b Cour. || Copropriété (d'immeuble) : situation d'un immeuble dont chaque appartement est la propriété d'une personne déterminée (⇒ Copropriétaire), qui détient aussi une quote-part des parties communes. || Règlement de copropriété. || Immeuble en copropriété.

0 Un écriteau devant la cage de l'ascenseur. Encore détraqué ? C'est impossible, on l'a réparé le mois dernier. Ne me parlez jamais de la copropriété.

Pierre Moustiers, la Mort du pantin, p. 17.

Encyclopédie Universelle. 2012.